鼎屺律师作为彭某兰与黄某宇房屋租赁合同纠纷案件的二审代理律师

发布时间:2019-04-16 17:11 ???来源:鼎屺律师事务所 ???浏览:

【案情分类】:合同纠纷

【案情摘要】

  上诉人(原审原告)彭某兰,无固定职业。
  
  被上诉人(原审被告)黄某宇,重庆达沃机电设备有限公司经理。
  
  委托代理人环亚ag88手机|开户律师。
  
  上诉人彭某兰与被上诉人黄某宇房屋租赁合同纠纷一案,重庆市沙坪坝区人民法院于2015年11月12日作出(2015)沙法民初字第10497号民事判决,彭某兰对该判决不服,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定,于2016年4月14日对本案进行了调查询问,彭某兰及黄某宇委托代理人邓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  
  彭某兰一审诉称,2013年2月5日,双方签订房屋租赁合同,彭某兰将位于重庆市沙坪坝区工人村鸿兴大厦48号楼18-6房屋出租给黄某宇,签订合同时彭某兰就一再告诫黄某宇要爱惜房屋中的家具和电器,同时在合同中也写明彭某兰将家具和电器是完好无损交付给黄某宇的。黄某宇改变了租房目的,将房屋作为办公场所,并将屋内的家具拆卸后搬至地下室存放,导致家具受潮,多处油漆面被刮花,床垫也被重物压坏。2015年9月,彭某兰前往涉案房屋处向黄某宇收取租金时发现房屋的家具毁损严重,部分电器也无法使用,现诉至法院请求判令:1、黄某宇赔偿彭某兰家具损失费(包括窗帘、家具)共计20000元2、黄某宇对涉案房屋中的家电(包括洗衣机、冰箱、电视机、窗机空调)进行维修。最后一次庭审时,彭某兰变更诉请为对涉案房屋中的家电(包括洗衣机、冰箱、电视机、窗机空调)损失进行赔偿,共计1530元。
  
  黄某宇一审辩称,彭某兰所诉不属实,不应该予以赔偿。我仅仅是把彭某兰放在房屋内的两张床拆除后放在库房内,并把凳子放在库房内,现在也已经安装并且复原了。燃气灶、空调挂机两部、抽油烟机、冰箱现在均能正常使用,空调窗机、洗衣机、电视机自承租开始我一直没有使用过,我也不同意维修,也不同意赔偿。
  
  一审经审理查明,重庆市沙坪坝区工人村鸿兴大厦48号18-6(房地产权证上为沙坪坝区工人村48-1-18-6号)房屋的所有权人为彭祥龙和林春花。彭祥龙、林春花于2010年6月28日出具委托书,委托书载明:因本人长期在外务工,全权委托彭祥龙亲姐姐彭某兰代为管理房屋。
  
  2013年2月5日,彭某兰(甲方)与黄某宇(乙方)签订《租赁合同》,合同约定:甲方将坐落于重庆市沙坪坝区工人村鸿兴大厦48号楼18-6号房屋出租给黄某宇,租期从2013年2月5日起至2014年2月5日止,共计12个月,租金1500元/月。乙方在签订本合同时须交纳1个月租金1500元作为押金(实际交纳1000元),租赁期满后,合同终止,乙方交清一切租金、管理费、电话费、电费、水费等杂费后,甲方须将押金即时无息退还给乙方。乙方在租赁期内,必须以合理的防范措施,保证该物业内设备和其设备的完好无损;双方约定的其他事项:甲方电器:空调格力挂机两个、窗机1个、热水器1个、冰箱1台、电视1台、大床2张、小床1张、床头柜5个、沙法4个、大茶几1个、小茶几2个,完好交给乙方,如损坏,交房时乙方修复还原或经济赔偿。
  
  合同签订后,黄某宇按约定支付的租金及押金(黄某宇实际交纳1000元)。黄某宇将租赁房屋用作办公场所,租赁期间,黄某宇将的两张床拆卸后和凳子一起放入其承租的库房中。合同到期后,彭某兰与黄某宇续签了房屋租赁合同,合同期限从2014年2月5日至2015年2月4日。2015年2月5日后,黄某宇继续向彭某兰支付租金,彭某兰将房屋租赁给黄某宇使用。之后,彭某兰与黄某宇签订《租房解除协议》,双方约定解除租赁合同关系,黄某宇于2015年10月5日还房。
  
  另查明,彭某兰的家具、家电在交付黄某宇之前的使用年限在5年以上。
  
  2015年9月28日,在彭某兰及黄某宇的委托代理人李业运的见证下,一审法院对涉案房屋家具及电器进行了勘验:空调窗机按钮损坏无法开启;冰箱冷藏室不凉,压缩机可以启动;电视机无法开启;洗衣机甩干机无法使用;大床有刮痕,下面不平稳,有垫子垫在床角;席梦思磨损,刮坏十厘米左右;沙发有刮痕,客厅木栏杆松动、破损等。
  
  审理中,彭某兰认为黄某宇未经其同意将房屋用作办公场所,并且未经同意搬动家具,导致其家具及电器损毁严重,并坚持其损失为20000元,但其又未申请鉴定。黄某宇则认为将涉案房屋用作办公场所是经过彭某兰同意,并且搬动家具也是经过彭某兰同意,不同意赔偿。因双方分歧较大,调解未成。
  
  一审法院认为,双方于2013年2月5日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,属有效合同。合同到期后,黄某宇继续使用房屋,按时交纳房租,彭某兰没有提出异议,原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。原黄某宇双方应按租赁合同约定履行相关的权利义务。彭某兰将房屋出租给黄某宇,黄某宇应当合理使用房屋内家具。但是在房屋租赁期间,黄某宇拆卸两张床并连同凳子一起搬至其承租的库房,且黄某宇并未举证证明其拆卸及搬运行为征得彭某兰同意,现床及凳子出现一定的毁损,黄某宇理应予以赔偿。但是彭某兰将家具交付黄某宇时使用年限已超过5年,且彭某兰未提供相应的证据证明其家具损失的具体价值,对于彭某兰提出20000元的家具损失费用,不予认可。根据一审庭审查明的事实及勘验情况,酌情主张家具损失1000元。虽然黄某宇在签订合同时确认房屋内的窗机空调、电视、冰箱、洗衣机完好,视为黄某宇已经进行过检验,确认电器能够正常使用,但是因电器交付黄某宇时使用年限已超过5年,均比较陈旧,黄某宇只要是正常使用都有可能出现自然损耗,且彭某兰未提供相应的证据证明其电器损失的具体价值,对于彭某兰要求黄某宇赔偿电器损失的诉讼请求,不予支持。
  
  据此,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十九条、第二百三十六条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:一、黄某宇于本判决发生法律效力之日支付彭某兰家具损失1000元。二、驳回彭某兰的其他诉讼请求。
  
  一审判决后,彭某兰不服一审判决,向本院提起上诉,其上诉请求:一、要求被上诉人赔偿报废家具,按新的市场价,1、床1.8米*2米一铺4200元两铺8800元。2、玻璃餐桌配套有6根3600元。3、沙发4件套4600元。4、木架栏杆2200元。5、窗帘300.共计19500元。二、要求被上诉人赔偿毁损家具折旧后和电器一对一换共20000元。三、诉讼费由被上诉人承担。其理由为:黄某宇在租用房屋过程中,恶意破坏出租房内的家电家具设施,导致很多家电家具无法使用,理应赔偿,上诉人认为赔偿标准应为重置价格除以国家规定的标准折旧率减去使用年限所剩的残值。
  
  被上诉人黄某宇在二审中答辩认为:一审判决事实清楚,适用法律正确,应予以维持。
  
  双方在二审中均未举示新证据。
  
  二审查明的事实与一审查明的事实一致。
  
  本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条之规定,承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案中,黄某宇租用彭某兰的房屋,黄某宇应当合理使用房屋内家具家电。但在租赁期间,黄某宇并未对家具家电合理使用,导致部分家具家电损毁,理应赔偿。但本案中,彭某兰未举示证明其家具家电的损失金额,一审法院酌情主张家具损失费1000元符合法律规定。彭某兰在上诉请求中要求黄某宇按新家具的市场价赔偿19500元,并提出新的赔偿标准。本院认为,由于黄某宇对此赔偿标准不于认可,且彭某兰并未证据证明其损失金额,故对彭某兰的上诉请求不予支持。综上,上诉人彭某兰的上诉理由无事实及法律依据,本院对彭某兰的上诉请求不予支持。为此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:
  
  驳回上诉,维持原判。
  
  本案二审案件受理费300元,由上诉人彭某兰负担。
  
  本判决为终审判决(重庆市第一中级人民法院判决)。